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主題: 萬科:資金鏈調查 資金鏈條日漸吃緊
2008-05-21 07:53:36          
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主題:萬科:資金鏈調查 資金鏈條日漸吃緊

深陷賑災捐款風波的萬科,近日再度為市場矚目。

  5月15日,粵宏遠A(000573.SZ)發布的公告,稱同意下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產開發公司(下稱宏遠開發),與北京萬信投資發展有限公司簽訂《股權轉讓合同》,以500萬元收購其持有的東莞市萬科置地有限公司(下稱東莞萬科)50%的股權。

  東莞萬科成立于2007年5月,為萬科開發東莞市南城水濂村25萬平方米地塊的項目公司,該地塊由萬科于當年4月28日競拍所得,14.12億元競拍價格創東莞土地拍賣總價和樓面地價最高紀錄。

  萬科出人意料之舉引發市場無限遐想。

  為何實力非凡、聲名顯赫的萬科,肯屈尊與業內名不見經傳的宏遠開發戰略合作,共同開發“價格已貴過面包的面粉”——上述25萬平方米地塊?

  市場不由自主地將目光投到萬科資金鏈條的安全上。

  上海某券商的房地產行業研究員坦言,“在國家宏觀調控和房地產市場低迷的大背景下,整個行業的日子都不會好過,即使行業龍頭也難以獨善其身,其資金鏈條必然是緊巴巴的。”

  奢華的“圈地”盛宴

  萬科董事長王石曾公開指出,2007年房地產行業已處于高度亢奮的非理性狀態,并表示要對地王拿地行為檢討,拒絕在2008年拿地。

  王石的表態似乎顯示,萬科具有超乎其它同行的理性,然而,在整個行業喧囂、亢奮的2007年,萬科并沒有顯示出獨到的理性光輝。

  實際上,“盡力守住一顆平常心”的萬科,在積極爭取新增土地項目時,卻表現出急不可耐的領跑者風范,其亢奮并不僅體現在地王拿地方面,而大踏步圈占項目土地遠非其競爭對手可比。

  年報顯示,截至去年12月31日,萬科在珠江三角洲、長江三角洲、環渤海區及其它地區的在建項目,占地面積共計3102萬平方米,規劃建筑面積4232萬平方米,累計竣工面積1085萬平方米,未完工面積3147萬平方米。

  按照各個區域2007年竣工面積推算,珠江三角洲剩余面積需要5.99年才可以全部開發完畢,長江三角洲剩余建筑面積可供開發8.55年,環渤海區未開工面積可支撐10.35年開發建設。

  若按照萬科2007年總竣工面積和總未開發面積口徑計算,其剩余項目土地可維持公司未來7年的開發。

  據公開資料統計,去年,萬科新獲取項目54個,總占地面積約612萬平方米,規劃建筑面積總計約 1142萬平方米,按權益計算的規劃建筑面積約934萬平方米,項目土地投資支出共計261.1億元。

  若將項目土地261.1億元投資按全年天數折算,相當于萬科每天斥資7250萬元重金跑馬圈地。

日漸吃緊的資金鏈條

  統計表明,萬科是一個現金流量吞吐驚人的資本巨人。

  2005年以來,中國房地產行業的新一輪高度景氣繁榮,促成了萬科的快速發展,而萬科也給人一種“手頭資金總是不能滿足高速擴張步伐”的感覺。

  2006年12月13日,萬科非公開發行募資42億元,截至去年12月31日,已使用完募資凈額的99.62%。

  2007年8月,萬科再次非公開發行募集凈額99.36億元,到年底已經投入使用66.77億元,所剩余額僅相當募集資金凈額的三分之一。

  盡管巨額股權融資接連不斷,萬科的現金流相對其擴張步伐仍顯得力不從心。

  2006年-2007年,萬科的經營現金流凈額從-30.2億元猛增至-104億元,截至今年一季度,萬科的經營現金流缺口擴大至-142億元。

  由于萬科近年經營現金流和投資現金流的凈流量均為負數,其經營活動所需現金流完全依靠負債融資,而2007年高達200多億元的預收款,則成為萬科保持高速運轉不可或缺的血液。

  年報顯示,2007年,萬科短期借款110.5億元,一年到期的非流動性負債74.億元。

  今年,萬科計劃完成竣工面積689萬平方米,而目前,建筑材料、人工成本價格上升近20%,萬科2008年的建筑開發所需資金投入達267億元。

  依上述不完全數據推算,萬科今年的總資金需求至少達451.5億元。而其去年末賬上的現金及現金等價物余額僅170.5億元,資金缺口達281億元。

  據財務Z值模型計算,萬科去年和今年一季度的Z值分別為1.33和0.69。

  萬科Z值顯示,其財務狀況去年已經處于財務安全的“灰色地帶”,及至今年一季度,其財務安全已進入“危險地帶”。

  一位房地產行業研究員表示,“房地產公司具有其行業特殊性,行業景氣擴張時期,經營現金流普遍為負數,Z值模型經驗值不太適合考核房地產公司的財務安全程度。”

  然而,銀行銀根緊縮和房地產市場銷售低迷的情況下,萬科相對極其有限的現金流如何應對龐大的開發計劃,確保資金投入充足呢?

  萬科在2007年度投資者交流會上曾公開表示,公司近期沒有股權融資計劃推出。

  艱難的領舞

  市場認為,國家宏觀調控將導致諸多不具備發展實力的中小房地產企業出局,為萬科等行業領導型公司提供更廣闊的發展空間。

  然而,房地產全行業都陷入調整的情況下,萬科的日子能夠過得輕松嗎?

  深圳某基金經理表示,“在整個行業調整面前,無人能夠獨善其身。”

  4月,國際評級公司穆迪發布評級報告,將中國房地產開發業評級展望定為負面,原因是“中國房地產開發商在尋求國內和海外資金,以支持其資本開支面臨的挑戰,同時亦面對困難的經營環境。”

  近期,高盛發布份最新預測報告認為,國內房價需要下調10%-20%,才能刺激處在觀望中的樓市需求,同時大面積調低國內主要地產商的評級,其中,將萬科12個月的目標價由17.06元降到14.03元。

  國內某知名券商研究員表示,“前期大家普遍預測萬科今年每股收益1.20元,現在看來有點樂觀,我們正準備考慮調整萬科的盈利預測?!?br />
  光大證券房地產行業研究員趙強認為,中國房價上漲的高峰期或許已過,通貨膨脹和美國經濟衰退兩大風險因素,對中國樓市影響漸成現實。

  他強調,伴隨著房價的上漲,土地成本也不斷抬高。由于項目結算的滯后,當前盈利反映的是3年前的土地成本和1年前的房屋售價,房價、地價大幅上漲情況下,公司報告的業績與其新投資項目的盈利能力有相當大的背離??梢灶A期,如果未來三年內,房價停止上漲(或年平均漲幅低于5%)、結算成本不斷抬高,開發商的利潤率必然下降。

  “由于竣工結算滯后,今年房地產上市公司的業績或許還不會太難看,但到了明年以后可就難說了?!币晃环康禺a業內人士對地產行業的盈利前景表示極大憂慮。

  5月20日,萬科收報20.05元,跌3.37%。




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