主題：萬科促銷意在回籠資金

項莊舞劍，意在沛公。萬科“降價”促銷，其根本用意在于更多回籠資金。

外界對于萬科掌舵人王石頻頻發表驚人言論，以及高調推出降價促銷活動的主要用意猜測頗多。有業內人士認為是向政府示好，也有人認為他在“清理門戶”。但也有分析人士指出，對于講究“現金為王”的萬科來說，最實惠的是回籠資金。

“清理門戶”不現實

萬科最近接連拋出許多對市場造成重大影響的言論和行動，例如“拐點論”，“三四年后再買房”和“40歲之前不買房”。針對萬科近日的舉措，SOHO中國董事長兼聯席總裁潘石屹認為，萬科是在清理門戶。

潘石屹2月15日回答網友提問時表示，萬科認為國際經濟蕭條對中國的房地產已造成了影響，所以作出一系列調整措施，再者，就是萬科已經做大做強了，2007年的銷售額已經突破了500億元，可以利用自己的影響力清理門戶了，所以萬科的行為實際上是在這樣做。

但業內人士認為萬科無法大到可以隨意清理門戶的程度。易居房地產研究院所長助理楊紅旭在接受記者采訪時表示，根據萬科發布的公告數據顯示，2007年銷售業績表明，該公司去年全年銷售面積合計613.7萬平方米，銷售金額合計523.6億元，與別的公司相比，雖然絕對值不小，但是占國內整個市場份額卻只有1%左右，這樣的市場占有率無法做到操控到整個市場。

回籠資金是關鍵

市場處于觀望狀態，這對開發商來說是一個不詳的信號。

社科院金融研究所研究員易憲容在接受記者采訪時表示，此前政府出臺了一系列關于改變房地產市場發展模式的政策，其中影響最大的是金融政策，如《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》（簡稱359號文件)，其核心是加強對房地產銀行信貸的管理，區分住宅的投資與消費，而加強土地出讓金繳納管理，以及今年采取貨幣從緊政策，這必將導致國內的房地產市場環境發生變化。

而這種變化則在市場上有所反映。以上海為例，據上海研究中心監測，1月份上海商品房（剔除動遷配套房）成交量僅為134.43萬平方米，環比下滑12.23%，至此，上海樓市已經歷了4個月的下滑。

而這種市場變化在萬科也體現了出來，根據萬科在2月19發布的公告顯示，其1月份銷售額出現了大幅度的下降。其中，2008年1月份公司實現銷售面積23萬平方米，銷售金額18.5億元，雖然分別比2007年同期增長11.65%和11.72%。但環比2007年12月份的數據，則分別銳減233.47%和233.51%。

而根據其去年第三季度報顯示，按萬科權益計算的公司規劃中項目建筑面積合計為1813.4萬平方米。此后，截止到2008年1月份，萬科又在上海、長沙、成都、蘇州、無錫、東莞等城市取得9塊地，按萬科權益計算總建筑面積達104.7萬平方米，支付土地出讓金42.6億元。

對此，楊紅旭表示，萬科要保持其資金的快速流轉態勢，它必須加快現有項目的去化速度，以加快資金回籠速度。他表示，萬科的風格是講究“批量生產”，這需要足夠的現金流來保證其正常運轉，而如果資金鏈出現問題，對萬科來說是不可想象的。由于目前市場行情并不理想，如何讓手中的項目快速銷售出去，降價促銷便成為不二選擇。

其實，萬科對于資金的渴求狀態一直是存在的。在去年8月22日，萬科宣布以31.53元高價增發3.17億股A股股票，公開募集100億資金，之后不到7天，萬科再次發布公告，計劃發行價值不超過人民幣59億元的公司債。實際上，自2006年以來，萬科從資本市場已融資142億，如果加上此次公司債的發行，萬科這兩年的融資額就高達200億。


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